Debat – Lad være med at forhøje bebyggelsesprocenten

Af Hans Carl Nielsen, Farum
Erhvervsejendomsmægler & Valuar, MDE. Tidligere medlem af kommunalbestyrelsen og bl.a. planudvalget
Kære byrådsmedlemmer i Furesø Kommune
Den kommunale forvaltning i Furesø Kommune arbejder med konkrete planer om udarbejdelse af en lokalplan for et større boligområde i den vestlige del af Farum – ”Lokalplan 164 Boligområde i Farum Vest”. Arbejdet finder sted efter aftale med byrådet. Og byrådet bør være særdeles opmærksom på de faresignaler, der allerede er kommet frem.
Det er meget positivt, at forvaltningen har forsøgt at inddrage de borgere, der vil blive berørt af den nye lokalplan. Det er sket ved afholdelse af et webinar den 9. marts og 2 følgegruppemøder den 14. april og den 28. maj. Jeg deltog i webinaret og det første følgegruppemøde. Det andet var jeg desværre forhindret i at deltage i.
Der kan være gode grunde til at lave en ny lokalplan for området. Men sporene og nogle af de faldne udtalelser på det første følgegruppemøde skræmmer. Lad mig nævne et par eksempler.
I webinaret holdt en ekspert i byplanlægning, PhD Poul Sverrild, et interessant oplæg, hvor han berørte forskellige aspekter ved byplanlægning og lokalplaner. En af hans interessante bemærkninger lød således: ”For de fleste er enfamiliehuset deres største investering, som naboer kan forringe eller forhøje værdien af med deres handlinger.” Det har både jeg og andre desværre oplevet, når forvaltningen har givet dispensation fra bestemmelser i den gældende byplanvedtægt. Endda også på efterbevilling, når en nabo har overtrådt bestemmelserne og først bagefter søger om godkendelse.
Og hvordan kan forvaltningen så gøre det? Det kan forvaltningen ved at benytte sig af den delegation, planudvalget under byrådet har udstyret forvaltningen med. Det sker endda, uden at forvaltningen orienterer byrådet eller Planudvalget (som hedder ”Plan og byudvikling”) om dispensationer givet af forvaltningen. Også i sager, hvor der er indbragt en klage til Planklagenævnet. Sådan en sag kan forløbe helt til vejs ende, uden at forvaltningen på noget tidspunkt finder det relevant at orientere byrådet, planudvalget eller i det mindste formanden for planudvalget.
På følgegruppemødet den 14. april oplyste forvaltningen, at der er eksempler på, at ensartede sager er blevet afgjort forskelligt af forvaltningen i forskellige områder af kommunen. På mødet gav forvaltningen selv udtryk for, at dette skulle høre op. Ja – mon ikke. Sager, der bærer præg af, at en forvaltningsmedarbejders personlige holdninger har haft indflydelse på sagsbehandlingen og afgørelsen, burde aldrig kunne forekomme.

Alvoren i at give dispensationer bliver meget tydelig, når man ved, hvordan Vurderingsstyrelsen fastsætter ejendomsværdierne og dermed grundlaget for ejendomsbeskatningen. Hvis der f.eks. er fastsat en bebyggelsesprocent på 30 % i en lokalplan, så er det den, der bliver lagt til grund for ejendomsvurderingen. MEN…., hvis byrådet eller forvaltningen giver bare én eneste dispensation fra bebyggelsesprocenten ved at godkende 35 eller 40 % for en enkelt ejendom, så vi de 35 eller 40 % blive lagt til grund for vurderingen af alle ejendommene i planområdet. Fordi, som Vurderingsstyrelsen oplyser: ”Hvis en ejendom får dispensation til en højere bebyggelsesprocent, så er det den, der gælder ved vurderingen af alle ejendommene i planområdet.” Forvaltningen oplyste endda på mødet, at Vurderingsstyrelsen på forespørgsel havde afvist at give en forhåndsgaranti om, at dette ikke vil ske. Så konkret er risikoen.

På følgegruppemødet gav repræsentanter for planforvaltningen udtryk for en positiv holdning til en forhøjelse af bebyggelsesprocenten. For, som der blev sagt: ”Er det ikke synd for en børnefamilie med flere børn, der har brug for et større hus, at den ikke har mulighed for at udvide det eksisterende hus med en tilbygning?” Nej, det er ikke synd. Den pågældende husejer kendte bestemmelsen, da familien købte deres hus. Hvis de senere ønsker sig et større hus, så må de købe det et andet sted. Det andet er en meget farlig vej at gå. Alle andre husejere i planområdet vil nemlig komme til at betale en højere ejendomsskat, hvis bebyggelsesprocenten bliver forhøjet enten direkte i en ny lokalplan eller ved en velment men meget kostbar dispensation. Alle de husejere, der har købt deres hus i tillid til, at det eksisterende plangrundlag bliver overholdt, vil nemlig blives pålagt en højere ejendomsskat, hvis bebyggelsesprocenten forhøjes. Og selv hvis det først sker efter et salg, så vil den højere ejendomsskat forringe ejendommens salgsværdi. Uanset hvad, så vil det koste for alle husejerne i planområdet.
Så – kære byrådsmedlemmer. Lad være med at forhøje bebyggelsesprocenten
i den nye kommende lokalplan. Og inddrag den meget vidtgående delegation, der er givet til forvaltningen, og som giver denne mulighed for at træffe også vigtige afgørelser uden inddragelse af byrådet og planudvalget.